ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE

Aumentano negozi sfitti e vetrine vuote Ma l'e-commerce fa volare la logistica Nei primi nove mesi del 2020 la compravendita di locali retail è calata del 30'o. Farne di spazi per la grande distribuzione Igor Cipollina Variabile, con tendenza al riposizionamento. Se sugli immobili residenziali brilla un sole pieno, sui locali commerciali si addensano nuvole che gli operatori interpretano come passeggere. Nel primo caso il lockdown ha innescato il desiderio di spazi più larghi, trainando gli affari appena le restrizioni si sono allentate. Nel secondo, invece, la pandemia sembra aver accelerato dinamiche già in atto e, per la provincia di Mantova, ha ridotto il volume delle compravendite del 30 per cento (circa). Così, secondo i dati dell'Agenzia delle entrate, per i negozi: il rapporto è di 98 operazioni nei primi nove mesi del 2020 contro le 133 dello stesso periodo del 2019. Con l'eccezione del capoluogo, dove i numeri sono in equilibrio (25 a 25).

IL MERCATO IN CIFRE

I negozi non esauriscono il panorama degli immobili commerciali, declinato anche dai depositi e dagli uffici: in leggera flessione le compravendite dei primi (246 a 256), mentre addirittura aumentano le transazioni per i secondi (61 a 50). Ma, da soli, i numeri dicono poco, meno delle vetrine nude che guastano il sorriso commerciale della provincia. I numeri fotografano una situazione già catalogabile alla voce "passato remoto", perché nell'evo della pandemia cinque mesi valgono almeno il doppio. E sul futuro pesa l'incognita dello sblocco dei licenziamenti. Oltre all'andamento dei contagi. Insomma, serve l'occhio degli esperti a misurare la temperatura del settore. Che, assicurano loro, è buona.

LOGISTICA E CO-WORKING

Nuvole e sole. «Parliamo di un mercato a due velocità — interviene Francesco Davalli, presidente della Federazione italiana mediatori agenti d'affari (Fimaa) — il calo delle compravendite nel retail è pesante, un 30 per cento sul quale hanno influito i lockdown. Ma se cresce il numero di negozi sfitti, aumenta la richiesta di spazi per la grande distribuzione organizzata. E il 2020 è stato im anno record per la logistica». Per Davalli la pandemia ha accelerato fenomeni sociali e dinamiche commerciali già in atto: «Il mondo stava cambiando anche prima del Covid, adesso smart working ed e-commerce sono esplosi. Non credo che il lavoro da remoto e le riunioni online potranno rispondere a tutte le esigenze professionali, ma penso che crescerà il co-working, la condivisione di spazi tra vari operatori. Considerando anche che con i servizi di cloud non c'è nemmeno più la necessità di spazi fisici di archiviazione».

L'E-COMMERCE CHE VERRÀ

Discorso analogo per i negozi fisici: «Non scompariranno — prevede il presidente di Fimaa Confcommercio — ma aumenteranno i punti di ritiro della merce ordinata online, e si moltiplicheranno anche gli showroom, dove andare a vedere e provare gli articoli da comprare poi sul web. Diciamo che il mercato si evolverà e ridisegnerà».

RIPRESA A SORPRESA

Una ripresa così rapida, Massimo Fostini, consulente specializzato in immobili industriali e commerciali, non se l'aspettava. «Ad aprile dello scorso anno, nel pieno del lockdown, non ho ricevuto nemmeno una telefonata, e nessuno rispondeva alle mie — racconta — poi, a partire da giugno, le cose si sono rimesse in moto e ho chiuso il 2020 con una perdita del 20 per cento rispetto all'anno prece *** dente. Più che accettabile. Alla fine è prevalso il tentativo degli operatori di adattarsi al momento». Stima Fostini un calo dei prezzi del 10 per cento, sia per le vendite sia, in misura maggiore, per le locazioni, opzione attualmente preferita all'acquisto. Ma se per l'affitto esistono formule flessibili (il contratto a canone crescente, ad esempio), per la vendita il proprietario dell'immobile deve ridimensionare le sue pretese di guadagno.

SPIRITO DI ADATTAMENTO

Tra le categorie più penalizzate dal lockdown di primavera, e dalle successive chiusure a singhiozzo, c'è quella dei ristoratori. «Ma anche per loro prevale lo spirito di adattamento — osserva Fostini — magari non cercano più il negozio in centro storico, si orientano su un locale o im magazzino in una zona più periferica, dove i prezzi sono contenuti, e lo attrezzano per l'asporto e il delivery». La logistica? Manco a domandarlo: «Sta tirando su qualsiasi dimensione e superficie — la risposta — anche le società più grandi hanno poi bisogno di chi si occupa della consegna a casa, nei territori».

VOGLIA D'INVESTIRE

Fostini ne è certo, la maggior parte degli imprenditori ha già capito come dovrà muoversi nel futuro prossimo, quando si potrà tornare a una vita diversamente normale, se non proprio uguale a quella di prima. «In tanti si aspettano un rimbalzo del mercato a livelli altissimi—riferisce—in questi giorni ho ricevuto due telefonate di operatori interessati ad aprire delle palestre, entrambi convinti che la situazione potrà soltanto migliorare».